大悦城控股集团股份有限公司相
关债券 2025 年追踪评级敷陈（20
大悦 01）
中鹏信评【2025】追踪第【414】号 01
信用评级敷陈声明
除因本次评级事项本评级机构与评级对象组成委用关系外，本评级机构及评级从业东说念主员与评级对象不存
在职何足以影响评级行动沉静、客不雅、公说念的关联关系。
本评级机构与评级从业东说念主员已施行守法访问义务，有充分情理保证所出具的评级敷陈辞退了着实、客不雅、
公说念原则，但分歧评级对象过甚联系方提供或已讲求对外公布信息的正当性、着实性、准确性和完好意思性
作任何保证。
本评级机构依据里面信用评级法度和责任形势对评级扫尾作出沉静判断，不受任何组织或个东说念主的影响。
本评级敷陈不雅点仅为本评级机构对评级对象信用情状的个体见地，不算作购买、出售、抓有任何证券的
提倡。本评级机构分歧任何机构或个东说念主因使用本评级敷陈及评级扫尾而导致的任何损失负责。
本次评级扫尾自本评级敷陈所注明日历起奏效，有用期为被评证券的存续期。同期，本评级机构已对受
评对象的追踪评级事项作念出了明确安排，并有权在被评证券存续时间变更信用评级。本评级机构请示报
告使用者应实时登陆本公司网站热心被评证券信用评级的变化情况。
本评级敷陈版权归本评级机构通盘，未经授权不得修改、复制、转载和出售。除委用评级协议商定外，
未经本评级机构书面愉快，本评级敷陈及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务步履或其他用途。
中证鹏元资信评估股份有限公司
大悦城控股集团股份有限公司联系债券2025年追踪评级敷陈（20大
悦01）
评级扫尾 评级不雅点
? 本次等第的评定是接头到：大悦城控股集团股份有限公司（以下简
本次评级 前次评级
称“大悦城”或“公司”，股票代码：000031.SZ）房地产开发销售
主体信用等第 AAA AAA 范围仍位于行业前线，在售及储备面目质料较优，营业地居品牌影
评级预测 建壮 建壮 响力和运营智力较强，仍可为公司孝顺一定的现款流和利润，公司
中证鹏元也热心到，公司销售依然承压，盈利智力方针弱化，仍面
临一定的资金压力，存在一定的或有欠债风险。
公司主要财务数据及方针（单元：亿元）
面目 2025.3 2024 2023 2022
总金钱 1,775.00 1,785.75 1,980.61 2,144.32
归母通盘者权利 103.54 105.96 138.43 154.02
评级日历
总债务 675.62 674.34 738.95 764.23
净利润 0.65 -25.59 1.21 -22.23
谈论步履现款流净额 6.43 66.17 106.42 27.10
销售毛利率 34.60% 21.76% 26.47% 24.06%
EBITDA 利润率 -- 16.21% 31.45% 11.73%
总金钱答复率 -- 1.35% 2.90% 1.03%
剔除预收款项的金钱欠债
率
净欠债率 97.68% 99.85% 99.21% 86.53%
EBITDA 利息保险倍数 -- 1.73 2.84 1.18
研究花样 总债务/总老本 61.87% 61.87% 61.58% 61.67%
OCF/净债务 1.58% 15.95% 23.27% 6.59%
面目负责东说念主：郜宇鸿
速动比率 0.64 0.59 0.55 0.60
gaoyh@cspengyuan.com
现款短期债务比 -- 1.50 1.36 2.30
贵寓开头：公司 2022-2024 年审计敷陈及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元
面目组成员：李莹莉 整理
liyl@cspengyuan.com
评级总监：
研究电话：0755-82872897
正面
? 公司仍具有很强的概括竞争智力和品牌影响力。2024 年公司房地产销售范围天然下滑，但仍位居行业前线；营业地
产仍看护较强的品牌影响力和运营智力，追踪期内投资物业及联系服务业务发达优于商场，仍为公司孝顺一定的现
金流和利润。
? 融资渠说念开通，金钱质料尚可，抗风险智力建壮。公司银行融资、公开商场债券融资、ABS、CMBS、REIT 等各样
化融资渠说念运动，2024 年首单滥用 REIT 刊行告捷，老本商场招供度抓续提高。公司金钱以一二线城市房地产开发
面目及地皮储备、自抓营业物业等为主，金钱价值举座质料尚可。
热心
? 掂量公司销售仍承压。2024 年公司全口径销售额同比下落 19.88%，房地产商场仍在筑底回稳阶段，需抓续热心公司
要点面目入市节拍及去化情况。
? 公司盈利智力方针弱化。因结算面目各别，公司谈论性业务利润抓续收窄，存货跌价损失、团结面目投资损失侵蚀
利润，2024 年公司包摄于母公司的耗损额扩大。
? 公司仍面对一定的资金压力。划定 2024 年末，公司在建面目掂量尚需投资 542.03 亿元（剔除累计已投资大于掂量总
投资的面目），举座范围仍较大。
? 需热心公司或有欠债风险。划定 2024 年末，公司对外担保余额 36.63 亿元，主要为对参股及团结开发公司的担保。
同期末公司关键未决诉官司项三笔，主要由面目团结开发方的资金纠纷、债务纠纷引起，部分团结方存在负面舆情，
或对公司产生一定影响。
明天预测
? 中证鹏元赐与公司建壮的信用评级预测。咱们合计公司在售面目质料较好，营业地产运营智力较强，融资渠说念开通，
抗风险智力建壮。
同行比拟
方针 金茂投资 大悦城 滨江集团 金融街
全口径协议销售金额（亿元） 982.55 369.00 1,116.30 194.51
总金钱（亿元） 3,634.42 1,785.75 2,590.83 1,216.33
营业收入（亿元） 530.83 357.91 691.52 190.75
净利润（亿元） 14.84 -25.59 37.91 -115.56
销售毛利率（%） 14.00 21.76 12.54 3.00
剔除预收款项的金钱欠债率（%） 69.92 72.88 61.42 76.41
流动金钱盘活率（次） 0.20 0.27 0.28 0.23
总金钱盘活率（次） 0.15 0.19 0.25 0.14
注：（1）金茂投资为上海金茂投而已理集团有限公司的简称（2）以上各方针均为 2024 年数据。
贵寓开头：Wind，各企业公开贵寓，中证鹏元整理
本次评级适用评级方法和模子
评级方法/模子称呼 版块号
房地产开发企业信用评级方法和模子 cspy_ffmx_2023V1.0
外部特殊赈济评价方法和模子 cspy_ffmx_2022V1.0
注：上述评级方法和模子已浮现于中证鹏元官方网站
本次评级模子打分表及扫尾
评分要素 方针 评分等第 评分要素 方针 评分等第
宏不雅环境 4/5 初步财务情状 5/9
行业&谈论风险情状 7/7 杠杆情状 5/9
业务情状 财务情状
行业风险情状 3/5 盈利情状 中
谈论情状 7/7 流动性情状 7/7
业务情状评估扫尾 7/7 财务情状评估扫尾 7/9
ESG 身分 0
疗养身分 关键特殊事项 0
补充疗养 0
个体信用情状 aa+
外部特殊赈济 1
主体信用等第 AAA
注：各方针得分越高，示意发达越好。
本次追踪债券概况
债券简称 刊行范围（亿元） 债券余额（亿元） 前次评级日历 债券到期日历
注：债券余额为 2025 年 6 月 23 日数据。
一、 债券召募资金使用情况
“20大悦01”召募资金专项账户余额为13.74万元。
二、 刊行主体概况
追踪期内，公司称呼、注册老本、实收老本、股权结构未发生变化。划定2025年3月末，中粮集团
有限公司（以下简称“中粮集团”）奏凯抓有公司20.00%股权，通过全资子公司明毅有限公司迤逦抓有
监督料理委员会，2025年3月末公司产权及贬抑结构关系如附录二所示。
公司系中粮集团旗下以住宅地产和营业地产为中枢板块，涵盖旅馆、写字楼、长租公寓等多业态的
概括地产开发平台。划定2024年末，大悦城地产有限公司（证券简称“大悦城地产”，代码：0207.HK）
还是公司伏击子公司，负责营业地产建设及运营业务。
表1 2024 年末大悦城地产主要财务数据（单元：亿元）
公司简称 抓股比例 总金钱 通盘者权利 营业收入 净利润
大悦城地产 64.18% 1,352.25 553.97 198.31 -2.94
贵寓开头：Wind，中证鹏元整理
三、 运营环境
宏不雅经济和政策环境
内需，推动经济安稳朝上、结构向优
平。一揽子存量政策和增量政策抓续发力、靠前发力，效率缓缓涌现。坐褥需求继续还原，结构有所分
化，工业坐褥和服务业较快增长，“抢出口”效应加速开释，制造业投资延续高景气，基建投资保抓韧
性，滥用超预期增长，房地产投资低位探底。经济转型经由中存在矛盾和阵痛，但也不乏亮点，新质生
产力和高工夫产业稳步增长，债务和地产风险有所下落，国外进出情状精致，商场活力信心增强。二季
度外部场面严峻复杂，关税政策和大国博弈下出口和休闲率或面对压力。国内新旧动能改革，有用需求
不及，经济的活力和能源仍待进一步增强。宏不雅政策愈加积极，加速推动一揽子存量政策和增量政策落
实，进一步扩内需尤其是提振滥用，效能稳劳动、稳企业、稳商场、稳预期，以高质料发展的细目性应
对各式不细目性。二季度货币政策继续看护划定宽松，保抓流动性充裕，推动通胀温煦回升，继续建壮
股市楼市，成就新式政策性金融器具，赈济科技鼎新、扩大滥用、建壮外贸等。财政政策抓续使劲、更
加得力，财政刺激有望加码，加多刊行超永远稀罕国债，赈济“两新”和“两重”界限，扩大专项债投
向界限和用作面目老本金范围，同期鼓吹财税体制纠正。加地面产收储力度，进一步防风险和保交房，
抓续使劲推动房地产商场止跌回稳。科技鼎新、新质坐褥力界限要因地制宜推动，抓续增强经济新动能。
面对外部冲击，我国将以更自便度促进滥用、扩大内需、作念强国内大轮回，以有劲有用的政策嘱咐外部
环境的不细目性，掂量全年经济总量再上新台阶，结构进一步优化。
详见《关税博弈，矍铄作念好我方的事情——2025年二季度宏不雅经济预测》。
行业环境
（一）房地产行业
房地产商场销售端呈现止跌回稳趋势，高能级中枢城市当先设备，供给端复苏仍需时期，地皮投
资及新开工仍在低位，在融资赈济和去库存政策落地催化下，房企资金面有望改善。2025年房地产市
场仍承压，但跌幅有望收窄，行业进入磨底设备阶段。
中城市成交面积同比已勾通改善接近8个月，高能级中枢城市一、二手房成交量快速设备，一线城市房
价趋于建壮。受库存高企、计谋收缩影响，房企聚焦高能级城市土拍商场，寰宇地皮商场短期仍承压，
新开工面积、房地产开发投资增速仍处于低位，举座投资意愿未分解改善。行业融资政策抓续宽松，专
项债收地加速，房企到位资金有所好转，但需热心弱天禀房企的政策落地效率。举座来看，2025年中国
经济表里部压力仍存，住户收入预期较弱，商场仍在磨底状态，但供需两头政策抓续发力，行业基本面
有望缓缓设备。
详见《信用预测2025 | 房地产行业：“止跌”基础仍待夯实，房企收缩过冬》。
（二）营业地产
营业地产“以价换量”嘱咐需求下滑，行业缓缓转向存量竞争，零卖物业发达优于办公物业，但
均面对一定的下行压力，头部运营商具备先发上风，行业向头部相接
我国营业营业用房、写字楼投资均于 2017 年下落，年投资额较高点接近腰斩，新开工面积抓续下
滑，行业举座库存压力较大。需求方面，租借需求不及，商场广泛以价换量，优质零卖物业出租情况整
体优于办公物业。掂量 2025 年扩内需、促滥用政策将继续发力，滥用商场有望缓缓复苏，但在短期内
住户预期偏弱的布景下，商铺及办公商场仍有压力。
图1 一 二 线 城 市 优 质 零 售 物 业 租 赁 情 况 （ 单 图2 一二线优质写字楼租借情况（单元：%、
位：%、元/普通米/天） 元/普通米/月）
平均空置率 首层房钱（右） 平均空置率 平均房钱（右）
- 21
贵寓开头：Wind，中证鹏元整理 贵寓开头：Wind，中证鹏元整理
头部运营商看护积极作风，行业向头部相接。我国营业地产开发运营商主要为内资房地产开发企业，
如万达商管、华润万象、龙湖集团等，部分港资专科运营商亦在内地零卖物业布局，包括太古地产、恒
隆地产、嘉里建设。连年房地产开发商场抓续疗养，内资运营商对营业地产业务深爱进程分解提高，通
过加大轻金钱拓展力度、存量面目优化运营、细分赛说念布局，多半企业营业板块营业收入增速广泛跳跃
举座营收增速。仲量联行数据自大，2024 年前十大运营商新增范围占要点 21 城新增范围的 51.1%，头
部企业强化高能级城市中枢肠段布局，行业进一步向头部相接。
营业地产融资渠说念开通，或成为房地产开发企业伏击融资阶梯。营业地产的退出阶梯包括大量走动、
CMBS、CMBN、谈论性物业贷、类 REIT、REIT。凭证中指商酌院数据，2024 年共有 260 宗营业地产
大量走动，走动金额 1,338 亿元，平均单笔 5.8 亿元，买家以机构投资东说念主、方位国资为主，卖家以房企
为主。2024 年 1 月，央行削弱谈论性物业贷料理，允许披发谈论性物业贷用于偿还该企业及集团控股公
司存量房地产界限的联系贷款和公开商场债券，可有用补充房地产企业融资渠说念。划定 2025 年 5 月 22
日，我国共刊行滥用基础设施 REIT 八支，悉数刊行范围 213.26 亿元，滥用基础设施 REIT 的刊行，打
互市业物业“投融管退”全人命周期。
举座看，面前营业地产商场正向高质料发展转型，行业发展模式向增量运营转机，头部运营商看护
延迟要领，依托先发上风构建中枢竞争力。但短期内营业物业存量竞争加重，宏不雅环境复杂多变，需求
抓续承压，营业地产仍有承压。
四、 谈论与竞争
公司主要从事房地产开发、营业地产开发及运营业务，追踪期内房地产开发销售抓续承压，结算收
入及利润进一步下滑；依托品牌效应和精致的运营管贤达力，营业地产运营较为庄重，仍可为公司孝顺
现款流和利润，业务伏击性提高。
旅馆运营方面，2024年公司旗下旅馆入住率同比有所下滑，曩昔营业收入有所下落。
表2 公司营业收入组成及毛利率情况（单元：亿元）
面目
金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率
商品房销售及一级地皮开发 283.86 79.31% 14.26% 290.44 78.96% 19.56%
投资物业及联系服务 52.43 14.65% 59.53% 53.93 14.66% 61.24%
旅馆谈论 8.69 2.43% 31.49% 9.70 2.64% 35.27%
料理输出 2.07 0.58% 80.32% 2.66 0.72% 84.58%
物业过甚他料理 9.74 2.72% 11.60% 9.33 2.54% 6.93%
其他业务 1.11 0.31% 59.03% 1.77 0.48% 67.36%
悉数 357.91 100.00% 21.76% 367.83 100.00% 26.47%
贵寓开头：公司 2023-2024 年年度敷陈，中证鹏元整理
（一）房地产开发业务
公司仍具备范围上风，但销售功绩有所下滑；公司投资进一步收缩，优质新增面目对当期销售提
得意用较强，面目储备充裕，但需热心部分面目去化情况
追踪期内公司销售面积与销售额均大幅下落，但仍处于行业前线，仍具备一定的范围上风。
位于西安市浐灞生态区（2宗）、西安市长安区、杭州市萧山区、三亚市；2024年公司在杭州市、西安
市分歧完毕销售额93.73亿元、60.69亿元，新增面目对当期销售额提得意用分解，需抓续热心公司面目
投资情况过甚销售去化进展。
房地产开发销售收入仍承压。2024年公司主要结算面目位于南京市、深圳市、成齐市、金华市，与
上年度销售区域基本匹配。但2022年以来房地产商场价钱有所下行，公司商品房销售及一级地皮开发毛
利率有所下滑。2024年末，公司协议欠债余额249.96亿元，协议欠债对收入肃清倍数较低。
表3 公司全口径房地产开发业务主要谈论方针
方针称呼 2024 年 2023 年
新开工面积（万普通米） 30.54 97.62
完竣面积（万普通米） 230.06 359.04
结算面积（万普通米） 198.24 287.01
结算金额（亿元） 392.72 651.93
结算均价（元/普通米） 19,810.33 22,714.54
协议销售面积（万普通米） 166.91 223.01
协议销售金额（亿元） 369.00 460.55
销售均价（元/普通米） 22,107.72 20,651.44
注：全口径面目包含公司并表及一说念权利抓股面目。
贵寓开头：公司 2023-2024 年年度敷陈及公司提供，中证鹏元整理
表4 公司新增面目情况
面目 2024 年 2023 年
新增面目数目（个） 5 3
新增地皮计容建筑面积（万普通米） 55.86 16.80
新增地皮总价款（亿元） 84.26 63.34
权利对价（亿元） 33.16 29.74
楼面均价（万元/普通米） 1.51 3.77
新增面目所处区域 杭州、西安、三亚 上海、西安、南京
贵寓开头：公司 2023-2024 年年度敷陈及公司提供，中证鹏元整理
公司在售面目所处区位优良，土储范围大，但仍需热心部分面目去化情况。划定2024年末，公司主
要在售面目的待售面积悉数703.49万普通米；公司待售面积中一线城市、二线城市、三四线城市占比分
别为9%、69%、22%，其中成齐、武汉、西安、昆明等要点二线城市占比拟高。2024年末公司地皮储备
范围剩余可开发计容建筑面积821.58万普通米，土储范围小幅下落，但仍较为充沛，地皮储备以朔方大
区和西南大区为主。公司待售面目区域布局相对散播，一二线城市占比拟高，各能级城市销售孝顺愈加
多元化，为自后续发展和风险注意奠定了较好的基础。中证鹏元热心到，房地产商场处于筑底回稳阶段，
公司部分面目去化较慢，明天实质销售情况存在不细目性。
划定2024年末，公司在建面目掂量尚需投资542.03亿元（剔除累计已投资大于掂量总投资的面目），
以西安、武汉、南京面目为主，公司仍面对一定的资金压力。公司在建面目以住宅面目为主，商办亦有
较大体量，部分营业及办公居品明天可能存在一定的去化压力。
（二）地产运营业务
公司在营业地产界限具备较强的品牌上风和运营管贤达力，出租率仍看护较强韧性；首单滥用
REIT落地，拓宽公司营业金钱退出渠说念，商场招供度抓续提高
营业板块计谋伏击性提高，品牌价值仍较强。追踪期内，公司计谋更新为“超卓的城市运营与好意思好
生涯服务商”，提高营业引颈地位，容身于“大悦城” “大悦汇”两大法度居品线，抓续扩大谈论业
务邦畿。2024年，公司开业三家购物中心，新开业购物中心出租率均处于较高水平；2024年末，公司在
营面目36个（含轻金钱和非法度化居品），总营业面积375万普通米。天然追踪期内公司运营的购物中
心出租率略有下滑，但举座出租率仍看护较高水平（2024年平均出租率95.1%），销售量和客流量同比
均有增长，仍具有较强的品牌上风。
公司首单滥用REIT落地，拓宽公司营业金钱退出渠说念，减轻资金压力。2024年9月，中原大悦城购
物中心阻滞式基础设施证券投资基金（180603.SZ，简称“中原大悦城营业REIT”）上市，召募范围
公司写字楼、产业地产举座谈论较为庄重。公司办公及产业物业位于北京、深圳、香港，所处区位
优良，2024年写字楼平均出租率91.1%，深圳产业园区平均出租率98.2%，出租率看护较强韧性。
五、 财务分析
财务分析基础阐扬
以下分析基于公司提供的经信永中庸司帐师事务所（特殊凡俗结伙）审计并出具法度无保属见地的
追踪期内公司盈利智力有所下滑，公司主动压降债务范围并疗养债务结构，换取金钱减值，公司
金钱范围仍有裁减，在手金钱质料尚可，再融资渠说念开通，偿债压力可控
老本实力与金钱质料
受公司主动压降债务、金钱减值、面目结转等身分影响，追踪期内公司总金钱仍有下落。存货还是
公司金钱的主要组成，追踪期内主要对南京天悦锦麟、深圳中粮悦章凤凰里、南京天悦风华、杭州悦著
云轩面目干涉建设，面目所处区位较好，金钱质料尚可；同期较大范围的面目结转，公司存货有所减少。
永远股权投资范围小幅增长，主因对杭州一长入开发面目追加投资、新增抓有中原大悦城营业REIT的
权利（原始权利东说念主认购40%）。
划定2024年末，公司受限金钱账面价值363.00亿元，主要为因借款典质的存货和投资性房地产，其
中因法院冻结资金及践约保证金受限的货币资金2.16亿元。公司另有使用范围受限的货币资金99.87亿元，
主因预售监管、贷款监管、召募资金专用账户监管，使用受限资金范围同比扩大。
追踪期内，公司购买深圳市锦峰城房地产开发有限公司少数股东股权，换取2024年公司存在一定亏
损，期末通盘者权利范围有所下落。综团结用下，公司产权比率有所裁减，但仍较弱。
图3 公司老本结构
总欠债 通盘者权利 产权比率（右）
贵寓开头：公司 2023-2024 年审计敷陈及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
表5 公司主要金钱组成情况（单元：亿元）
面目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 270.00 15.21% 270.89 15.17% 300.85 15.19%
存货 756.40 42.61% 767.85 43.00% 919.41 46.42%
流动金钱悉数 1,245.97 70.20% 1,251.73 70.10% 1,449.76 73.20%
永远股权投资 139.94 7.88% 140.70 7.88% 128.77 6.50%
投资性房地产 306.61 17.27% 308.55 17.28% 314.88 15.90%
非流动金钱悉数 529.03 29.80% 534.02 29.90% 530.85 26.80%
金钱悉数 1,775.00 100.00% 1,785.75 100.00% 1,980.61 100.00%
贵寓开头：公司 2023-2024 年审计敷陈及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
盈利智力
公司谈论性业务利润抓续收窄，2024年刊行中原大悦城营业REIT完毕一定例模的金钱处分收益，
但存货跌价损失、团结面目投资损失侵蚀利润，公司盈利智力方针有所弱化。天然房地产行业出现筑底
回稳迹象，但趋势有待进一步明确，且向公司谈论端传导仍需时日，需抓续热心房地产行业周期波动对
公司盈利情况的影响。
图4 公司盈利智力方针情况（单元：%）
EBITDA利润率 总金钱答复率
贵寓开头：公司 2023-2024 年审计敷陈，中证鹏元整理
现款流与偿债智力
追踪期内，公司压降债务范围，优化债务结构，非标融资占等到债务成本均有所下落。2024年公司
获批“白名单”面目12个，谈论性物业贷款面目7个，银行贷款融资有所增长；刊行中期单据50亿元，
公开商场融资滚续渠说念开通。追踪期内，中信建投-沈阳大悦城金钱赈济专项权术拒绝并完成计帐；公
司刊行中原大悦城营业REIT，完毕金钱出表融资。2025年3月末公司总债务675.62亿元，债务范围仍较
大。
表6 公司主要欠债组成情况（单元：亿元）
面目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 6.45 0.48% 23.90 1.74% 9.60 0.63%
应付账款 116.24 8.56% 131.69 9.61% 159.81 10.52%
协议欠债 254.70 18.75% 249.96 18.24% 316.79 20.85%
其他应付款 200.27 14.74% 200.26 14.62% 187.72 12.35%
一年内到期的非流动欠债 135.03 9.94% 155.07 11.32% 205.89 13.55%
流动欠债悉数 766.03 56.39% 814.06 59.41% 957.85 63.03%
永远借款 425.90 31.35% 403.55 29.45% 405.03 26.65%
应付债券 108.23 7.97% 91.82 6.70% 102.48 6.74%
非流动欠债悉数 592.52 43.61% 556.14 40.59% 561.81 36.97%
欠债悉数 1,358.55 100.00% 1,370.20 100.00% 1,519.66 100.00%
总债务 675.62 49.73% 674.34 49.21% 738.95 48.63%
其中：短期债务 141.48 20.94% 178.97 26.54% 214.30 29.00%
永远债务 534.13 79.06% 495.37 73.46% 524.65 71.00%
贵寓开头：公司 2023-2024 年审计敷陈及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
追踪期内公司销售承压、盈利弱化，EBITDA利息保险倍数下滑、OCF对净债务的肃清进程有所下
降。受益于债务范围的压降，公司速动比率、现款短期债务比均有设备。划定2024年末，公司未使用授
信额度1,618.62亿元；划定2025年5月末，子公司中粮置业投资有限公司15亿元中期单据；公司ABS、
CMBS、REIT等多元化融资渠说念开通。
表7 公司偿债智力方针
方针称呼 2025 年 3 月 2024 年 2023 年
剔除预收款项的金钱欠债率 72.55% 72.88% 72.24%
净欠债率 97.68% 99.85% 99.21%
EBITDA 利息保险倍数 -- 1.73 2.84
总债务/总老本 61.87% 61.87% 61.58%
OCF/净债务 1.58% 15.95% 23.27%
贵寓开头：公司 2023-2024 年审计敷陈及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
图5 公司流动性比率情况
速动比率 现款短期债务比
贵寓开头：公司 2023-2024 年审计敷陈，中证鹏元整理
六、 其他事项分析
过往债务践约情况
凭证公司提供的企业信用敷陈，从2022年1月1日至敷陈查询日（2025年5月12日），公司本部不存
在未结清不良类信贷纪录，已结清信贷信息无不良类账户；公司公开刊行的各种债券均定期偿付利息，
无到期未偿付或过期偿付情况。
凭证中国推论信息公开网，划定敷陈查询日（2025年6月11日），中证鹏元未发现公司被列入寰宇
失信被推论东说念主名单。
或有事项分析
划定2024年末，公司对外担保余额36.63亿元，主要为对合联营企业的担保。同期末公司关键未决
诉官司项三笔，主要由面目团结开发方的资金纠纷、债务纠纷引起。公司部分面目选拔团结开发模式，
个别团结方存在债务过期、诉讼纠纷等负面事项，或对公司团结开发面目过甚融金钱生影响，需热心公
司团结面目资金管控、实施调和及权利销售等情况。
七、 外部特殊赈济分析
公司是中粮集团的伏击子公司，划定2025年3月末，中粮集团过甚全资子公司明毅有限公司悉数抓
有公司69.28%股权。中粮集团算作国务院国有金钱监督料理委员会直属的以粮油食物全产业链为基础的
大型中央企业集团，老本实力浑厚，且在行业地位、资源掌控、居品结构、品牌闻明度以及商场与物流
网罗等方面具有权贵上风。
中证鹏元合计公司对中粮集团的伏击性为高度伏击，在公司面对债务不毛时，中粮集团提供特殊支
抓的意愿极端强，主要体目下以下方面：
（1）中粮集团是国资委首批细目标16家以房地产为主业的中央企业之一，公司业务范围肃清营业、
住宅、产业地产、旅馆、写字楼、长租公寓、物业服务等界限，是中粮集团旗下唯独的地产投资和料理
平台，业务伏击性很高。
（2）公司对中粮集团总金钱范围孝顺较大。划定2024年末，中粮集团总金钱范围为6,999.86亿元，
公司金钱总数占中粮集团的比重达25.51%。2024年中粮集团完毕营业收入6,101.57亿元，同期公司营业
收入占中粮集团的比重为5.87%，营业收入占比提高。
（3）公司为中粮集团旗下概括地产开发业务谈论主体，亦为中粮集团旗下伏击的境内债券刊行主
体，公司失言聚对中粮集团的声誉或品牌形象、融资渠说念或融资成本产生较大的影响。
附录一 公司主要财务数据和财务方针（并吞口径）
财务数据（单元：亿元） 2025 年 3 月 2024 年 2023 年 2022 年
货币资金 270.00 270.89 300.85 365.30
存货 756.40 767.85 919.41 957.05
流动金钱悉数 1,245.97 1,251.73 1,449.76 1,577.07
投资性房地产 306.61 308.55 314.88 338.13
非流动金钱悉数 529.03 534.02 530.85 567.25
金钱悉数 1,775.00 1,785.75 1,980.61 2,144.32
短期借款 6.45 23.90 9.60 38.11
协议欠债 254.70 249.96 316.79 304.54
其他应付款 200.27 200.26 187.72 339.49
一年内到期的非流动欠债 135.03 155.07 205.89 121.14
流动欠债悉数 766.03 814.06 957.85 1,036.18
永远借款 425.90 403.55 405.03 474.21
应付债券 108.23 91.82 102.48 114.69
永远应付款 0.00 0.00 17.14 17.48
非流动欠债悉数 592.52 556.14 561.81 633.10
欠债悉数 1,358.55 1,370.20 1,519.66 1,669.28
总债务 675.62 674.34 738.95 764.23
短期有息债务 141.48 178.97 214.30 157.85
永远债务 534.13 495.37 524.65 606.38
总债务 675.62 674.34 738.95 764.23
通盘者权利 416.45 415.54 460.95 475.04
营业收入 51.13 357.91 367.83 395.79
净利润 0.65 -25.59 1.21 -22.23
谈论步履产生的现款流量净额 6.43 66.17 106.42 27.10
投资步履产生的现款流量净额 -1.55 4.91 64.45 -2.61
筹资步履产生的现款流量净额 -6.24 -93.14 -243.29 91.39
财务方针 2025 年 3 月 2024 年 2023 年 2022 年
销售毛利率 34.60% 21.76% 26.47% 24.06%
EBITDA 利润率 -- 16.21% 31.45% 11.73%
总金钱答复率 -- 1.35% 2.90% 1.03%
产权比率 326.22% 329.74% 329.68% 351.40%
剔除预收款项的金钱欠债率 72.55% 72.88% 72.24% 74.13%
净欠债率 97.68% 99.85% 99.21% 86.53%
EBITDA 利息保险倍数 -- 1.73 2.84 1.18
总债务/总老本 61.87% 61.87% 61.58% 61.67%
OCF/净债务 1.58% 15.95% 23.27% 6.59%
谈论步履现款流/净债务 1.58% 15.95% 23.27% 6.59%
速动比率 0.64 0.59 0.55 0.60
现款短期债务比 -- 1.50 1.36 2.30
贵寓开头：公司 2022-2024 年审计敷陈及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
附录二 公司股权结构图（划定 2025 年 3 月末）
贵寓开头：公司提供
附录三 主要财务方针测度公式
方针称呼 测度公式
短期债务 短期借款+应付单据+1 年内到期的非流动欠债+其他短期债务疗养项
永远债务 永远借款+应付债券+其他永远债务疗养项
总债务 短期债务+永远债务
未受限货币资金+走动性金融金钱+应收单据+应收款项融资中的应收单据+其他现款类
现款类金钱
金钱疗养项
净债务 总债务-盈余现款
总老本 总债务+通盘者权利
营业总收入-营业成本-税金及附加-销售用度-料理用度-研发用度+固定金钱折旧、油气
EBITDA 金钱折耗、坐褥性生物质产折旧+使用权金钱折旧+无形金钱摊销+永远待摊用度摊销+
其他频频性收入
EBITDA 利息保险倍数 EBITDA /（计入财务用度的利息支拨+老本化利息支拨）
FFO EBITDA-净利息支拨-支付的各项税费
目田现款流（FCF） 谈论步履产生的现款流（OCF）-老本支拨
毛利率 （营业收入-营业成本） /营业收入×100%
EBITDA 利润率 EBITDA /营业收入×100%
总金钱答复率 （利润总数+计入财务用度的利息支拨）/（今年金钱总数+上年金钱总数）/2×100%
产权比率 总欠债/通盘者权利悉数*100%
金钱欠债率 总欠债/总金钱*100%
速动比率 （流动金钱-存货）/流动欠债
现款短期债务比 现款类金钱/短期债务
剔除预收款项的金钱欠债率 （欠债总数-预收款项-协议欠债）/（金钱总数-预收款项-协议欠债）*100%
净欠债率 净债务/通盘者权利
附录四 信用等第标志及界说
债务东说念主主体信用等第标志及界说
标志 界说
AAA 偿还债务的智力极强，基本不受不利经济环境的影响，失言风险极低。
AA 偿还债务的智力很强，受不利经济环境的影响不大，失言风险很低。
A 偿还债务智力较强，较易受不利经济环境的影响，失言风险较低。
BBB 偿还债务智力一般，受不利经济环境影响较大，失言风险一般。
BB 偿还债务智力较弱，受不利经济环境影响很大，失言风险较高。
B 偿还债务的智力较地面依赖于精致的经济环境，失言风险很高。
CCC 偿还债务的智力相当依赖于精致的经济环境，失言风险极高。
CC 在收歇或重组时可赢得保护较小，基本不成保证偿还债务。
C 不成偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以劣等第外，每一个信用等第可用“+”、“－”标志进行微调，示意略高或略低于本等第。
债务东说念主个体信用情状标志及界说
标志 界说
aaa 在不接头外部特殊赈济的情况下，偿还债务的智力极强，基本不受不利经济环境的影响，失言风险极低。
aa 在不接头外部特殊赈济的情况下，偿还债务的智力很强，受不利经济环境的影响不大，失言风险很低。
a 在不接头外部特殊赈济的情况下，偿还债务智力较强，较易受不利经济环境的影响，失言风险较低。
bbb 在不接头外部特殊赈济的情况下，偿还债务智力一般，受不利经济环境影响较大，失言风险一般。
bb 在不接头外部特殊赈济的情况下，偿还债务智力较弱，受不利经济环境影响很大，失言风险较高。
b 在不接头外部特殊赈济的情况下，偿还债务的智力较地面依赖于精致的经济环境，失言风险很高。
ccc 在不接头外部特殊赈济的情况下，偿还债务的智力相当依赖于精致的经济环境，失言风险极高。
cc 在不接头外部特殊赈济的情况下，在收歇或重组时可赢得保护较小，基本不成保证偿还债务。
c 在不接头外部特殊赈济的情况下，不成偿还债务。
注：除 aaa 级，ccc 级（含）以劣等第外，每一个信用等第可用“+”、“－”标志进行微调，示意略高或略低于本等第。
预测标志及界说
类型 界说
正面 存在积极身分，明天信用等第可能提高。
建壮 情况建壮，明天信用等第大略不变。
负面 存在不利身分，明天信用等第可能裁减。
中证鹏元公众号 中证鹏元视频号
通信地址：深圳市南山区深湾二路 82 号神州数码国外鼎新中心东塔 42 楼
T：0755-8287 2897
W：www.cspengyuan.com
